Situatie
Bij het doorrekenen van een hypotheek in FastLane kan het voorkomen dat een woning met een beter energielabel (bijvoorbeeld label A) leidt tot een lager verantwoord hypotheekbedrag dan een woning met een slechter energielabel (bijvoorbeeld label B). Dit voelt tegenstrijdig, omdat juist bij betere energielabels vaak extra leencapaciteit wordt verwacht.
Oorzaak
Dit effect wordt veroorzaakt door de toetsrente-systematiek die sommige geldverstrekkers hanteren in combinatie met de berekeningslogica van FastLane.
Globaal werkt dit als volgt:
- Bij woningen met een hoog energielabel (A of beter) wordt soms een lagere rente en lagere toetsrente toegepast.
- Een lagere toetsrente betekent dat de maximale toegestane maandlast lager wordt vastgesteld.
- Bij woningen met een lager energielabel (B t/m G) geldt vaak een hogere toetsrente, waardoor de toegestane maandlast juist hoger kan uitvallen.
Omdat de leencapaciteit in FastLane primair wordt bepaald op basis van maximale maandlasten, kan dit ertoe leiden dat:
- bij een lager energielabel meer geleend kan worden,
- terwijl bij een beter energielabel de lagere toetsrente juist remmend werkt op het maximale hypotheekbedrag.
Oplossing
Dit gedrag is inhoudelijk correct en volgt de ingestelde acceptatie- en toetsregels. Er is dus geen technische fout.
Wat je wel kunt doen:
- Vergelijk meerdere scenario’s (bijvoorbeeld met en zonder energielabel-aanpassing).
- Controleer welke toetsrente wordt toegepast bij elk label.
- Licht richting de klant toe dat een beter energielabel niet automatisch leidt tot meer leencapaciteit, maar wel vaak tot lagere maandlasten.
Toelichting
FastLane rekent exact volgens de regels die gelden voor:
- toetsrentes,
- maximale maandlasten,
- energielabel-gerelateerde voorwaarden.
Een beter energielabel levert in veel gevallen rentekorting of duurzaamheidsvoordelen op, maar dit vertaalt zich niet altijd in een hogere maximale hypotheek. Het voordeel zit dan vooral in:
- lagere rente,
- lagere maandlasten,
- betere betaalbaarheid op lange termijn.
De paradox dat “lager label soms meer leenruimte geeft” ontstaat puur door de combinatie van toetsrente en maandlastnormen.
Tips
- Leg dit verschil altijd uit aan de klant om verwarring te voorkomen.
- Benadruk dat een beter energielabel vaak financieel gunstiger is in maandlasten, ook als de maximale hypotheek lager uitvalt.
- Maak desgewenst twee berekeningen om het effect inzichtelijk te maken.
- Controleer altijd welke toetsrente actief is bij het gekozen energielabel.